Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia "Quiero ser constructor de edificaciones”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer?, ¿Cómo empezar? y ¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?
En esta oportunidad nos referiremos a las garantías que debe otorgar el constructor cuando entrega obras de construcción de edificaciones residenciales, ¡enterémonos!
Quiero ser constructor de edificaciones ¿Qué garantías debo otorgar?
Con relación a las garantías, Los constructores tienen la obligación de responder por el buen estado del producto de la conformidad del mismo con las condiciones de calidad e idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del inmueble construido y cumpliendo con las características contratadas (numeral 5, articulo 5 de la Ley 1480 de 2011).
Estas garantías pueden ser:
Las legalmente exigibles (contenidas en normas técnicas, reglamentos técnicos, códigos).
Las pactadas contractualmente.
Las anunciadas.
Las que contemplan condiciones ordinarias y habituales del mercado.
La garantía incluye la obligación de realizar las siguientes actividades, de acuerdo al Decreto 735 de 2013:
La reparación gratuita de los defectos del inmueble.
El cambio del inmueble a costa del constructor, puede llegar hasta la demolición y vuelta a construir.
La devolución del dinero en caso de no ser posible la reparación del inmueble o de repetirse la falla, razón por la cual el inmueble quede inhabitable.
Entrega de manual de instrucciones y asistencia técnica de los accesorios instalados en el inmueble.
Contar con la mano de obra capacitada para ofrecer servicio y asistencia técnica, durante la etapa post contractual, aún después de vencida la garantía.
La entrega material del bien en forma oportuna.
El constructor está obligado a otorgar garantía legal (artículo 8 de la ley 1480 de 2011) a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros (artículo 2 de la Ley 1796 de 2016 y Decreto 282 de febrero 21 de 2019), y que comprende estabilidad de la obra por diez (10) años y los acabados y líneas vitales por un (1) año, además de cubrir (reparar, resarcir) los perjuicios patrimoniales (No extra patrimoniales) causados a los propietarios (extendiéndose a terceros adquirentes por ser una garantía indisoluble y generalmente ligada al edificio, que no desaparece por las enajenaciones que del mismo o parte de él se hagan), en caso de ser declarados responsables (artículo 2351 del Código Civil) por motivo de que la edificación construida perezca o amenazar ruina, dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación Técnica de Ocupación de la vivienda nueva, siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o de los materiales (numeral 3 articulo 2060 del código civil).
Siendo excepcional cuando en los contratos para la construcción de edificaciones, se determine que los materiales van a ser suministrados por el dueño de la obra, donde la responsabilidad del profesional o empresario de la construcción, será de conformidad al inciso final del artículo 2057 del Código Civil, que reza: “Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo que el vicio sea de aquéllos que el artífice, por su oficio, haya debido conocer; o que conociéndolo, no haya dado aviso oportuno”, caso que carece de sentido, por tanto si el propietario de la construcción contrata a un profesional o empresario para ser responsable de la Actuación de la Dirección de la obra, en cumplimiento de la ley 843 de 2003 y ley 1229 de 2008, este contratista tiene conocimiento de la calidad de los materiales suministrados por el contratante para la ejecución de la obra civil, con autoridad para aceptar o rechazarlos en caso de considerarlos defectuosos o de mala calidad.
Por otro lado, si el empresario no es un profesional de la Arquitectura, Ingeniería o Construcción, normalmente este debe emplear personas que sí lo sean, quienes en razón de su oficio conocen si un material es de buena o mala calidad, razón por la cual, el propietario no es el responsable de la ruina de la obra proveniente de una defectuosa construcción por ocasión de los materiales suministrados de acuerdo al contrato concebido para la ejecución de la actividad civil, debiéndose imputar la responsabilidad es al constructor, profesional de la Arquitectura, Ingeniería Civil o Construcción, bajo cuya responsabilidad se levanta una edificación.
Los retrasos injustificados en la entrega del inmueble, medidos con respecto al tiempo acordado en el contrato de construcción, también es un aspecto incluido en la garantía legal (artículo 11 de la Ley 1480 de 2011).
Otra posibilidad que tiene el constructor de cubrir perjuicios patrimoniales durante la ejecución de su actividad, proviene de transeúntes, visitantes de la obra con los que no se tiene una relación contractual o vecinos que, teniendo conocimiento del mal estado del edificio contiguo, temen que su ruina les cause perjuicio, por lo que antes de llegar a derrumbarse por efecto de su mala condición, proponen y notifican la situación mediante querella, buscando la protección de sus derechos y el resarcimientos de los daños acaecidos (artículos 988, 990 y 991 del Código Civil), pero, esta condición de querellar al constructor queda superada por la regla del artículo 2350 del Código Civil, que protege a los vecinos que ignoran estas circunstancias de mala condición de una edificación, por no estar a su alcance percibirlas. Pero si los daños provienen de la demolición de una obra pensemos en que estamos demoliendo para luego construir sobre el mismo terreno, la norma aplicable será el Artículo 2356 del C.C. pues estamos frente a una actividad peligrosa:” Por regla general todo daño que pueda imputarse a malicia o negligencia de otra persona debe ser reparado por ésta. …”. Si el daño ocasionado al tercero es durante la construcción, el artículo llamado a producir efectos es el 2341 del C.C. “El que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga por la culpa o el delito cometido” Este es otro caso de responsabilidad objetiva y volvemos a lo dicho para actividades peligrosas. Si la ruina se produce después de la entrega y durante el decenio de garantía y como resultado de vicio oculto por remisión del artículo anterior iremos al Artículo 2060 ejusdem.
Es así como quedas enterado, acerca de las garantías que debe otorgar un constructor de edificaciones, ignorarlas es una mala decisión, ¡apréndelas!
Te invitamos a conocer las sanciones al constructor de edificaciones, para eso continúa con nuestra siguiente publicación.
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo D.V. Construcciones S.A.S.