Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Quiero ser constructor de edificaciones”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer? y ¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?
En esta oportunidad nos referiremos a las obligaciones que asume el constructor cuando está realizando actividades de construcción de edificaciones residenciales, ¡vamos!
Quiero ser constructor de edificaciones, ¿cómo empezar?
Para saber ¿cómo empezar? Es preciso enterarse de que la obligación del constructor es de resultado y como agente que asume contractualmente ante el promotor, propietario, enajenador, gerente de proyecto, la fiduciaria, el asegurador, las propias autoridades locales, órganos de control y vigilancia, DIAN y los clientes, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al mismo contrato y al proyecto aprobado por el curador urbano o la autoridad municipalo distrital competente, con una característica especial: que no adolezcan de defectos o imperfecciones que atenten contra la estabilidad en integridad de la obra; porque de acuerdo al nuevo Estatuto del Consumidor (artículo 10º de la ley 1480 de 2011), se establece una responsabilidad objetiva, pues basta probar el daño en la edificación y se presumirá la responsabilidad del mismo.
Recalquemos algunas de las obligaciones del constructor:
Conocer las normas y leyes aplicables sobre la materia.
No tener sanciones y medidas administrativas de incumplimiento vigentes.
No adelantar o autorizar la realización de obras de construcción sin sujetarse a las prescripciones, normas y disposiciones de la Ley y sus reglamentos.
Demoler las construcciones temporales de la obra antes de dos (2) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la licencia.
Conocer las condiciones de calidad e idoneidad de los inmuebles prometidos a los futuros adquirentes, y contrastarla con la publicidad, información y especificaciones contratadas, a fin de que no se configure un Desmejoramiento de Especificaciones.
Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a las licencias urbanísticas aprobadas por la autoridad municipal o distrital competente, respetando y acatando las normas nacionales y leyes aplicables sobre la materia, con capacidad para recibir observaciones del Propietario, Gerente del Proyecto, Interventor, Supervisor, Diseñadores, Certificadores, Controladores Urbanos y demás profesionales intervinientes, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto y que no se configuren Deficiencias Constructivas.
No dejar vencer los términos de los permisos y licencias otorgados para realizar la obra.
Tener la titulación o capacitación profesional que lo habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor o designar al personal profesional de obra, que asumirá la representación técnica del constructor en obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad del proyecto.
Hacer la ingeniería del detalle previo a la ejecución del proyecto.
Verificar que el diseño y los planos estructurales de la edificación sea realizado por un ingeniero civil, con estudio de postgrado y experiencia superior a cinco (5) años en el área de estructuras.
Verificar que el diseño y los planos de los elementos no estructurales de la edificación sea realizado por un arquitecto, ingeniero civil o ingeniero mecánico-, con una experiencia mayor de tres (3) años de ejercicio profesional, bajo la dirección de un profesional facultado para tal fin.
Verificar que el diseño y los planos arquitectónicos de la edificación sea realizado por un arquitecto.
Verificar operativamente la concordancia del plan de acción con los diseños realizados por los Profesionales Urbanistas, Paisajistas, de Construcción Sostenible, Arquitectos, Ingenieros Estructurales, Geotécnicos, Mecánicos, Eléctricos, Telecomunicaciones, Hidrosanitarios, Gas, Ambientales, entre otros, para garantizar que al momento de entregar la obra al contratante, autoridades municipales y los usuarios, cumple con los requisitos exigidos por el POT, EOT, PBOT, DECRETO 1077 de 2015, DECRETO 1076 de 2015, DECRETO 1285 DE 2015 y RESOLUCIÓN 0549 DE 2015, NSR-98, RETIE, RITEIL, RAS-2000, CREG, los Acuerdos Municipales y Licencias Urbanísticas, además de que la obra puede ser sujeto de matrícula de servicios públicos domiciliarios de Acueducto, Alcantarillado, Energía Eléctrica, telecomunicaciones y Gas Domiciliario para las Unidades Privadas y Comunales resultantes, Certificación de la Red Contraincendios por parte de los Bomberos, entrega de áreas de cesión, vías públicas, equipamiento comunal y deportivo al Municipio, entrega de Áreas comunes esenciales a las copropiedades, si hubieren, entrega de Redes de Servicios Públicos Domiciliarios a las entidades prestadoras de los mismos y Certificación Técnica de Ocupación de Vivienda Nueva por parte del Supervisor.
Realizar un cronograma de trabajo y conciliar la programación de ejecución de actividades mediante una ruta crítica de procesos, dentro de los términos contratados.
Controlar el avance de la obra y proyectar con anticipación los recursos económicos necesarios dentro de cada una de las actividades programadas, en el inciso anterior.
Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
Firmar con el enajenador el acta de inicio y el acta de terminación, entrega y liquidación de la obra.
Tener los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
Expedir el manual de uso del inmueble.
Entregar los documentos que contengan las condiciones específicas de las garantías sobre accesorios (ej.: hornos, campanas extractoras, calentadores, entre otros) ofrecidas por los fabricantes de los bienes y que fueron instalados en el inmueble.
Entregar productos de calidad de conformidad con las condiciones que establece la garantía legal, las que se ofrezcan y las habituales del mercado.
Suscribir las garantías reales en los casos en que se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, en los términos del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011 y conforme al Decreto 282 de Febrero 21 de 2019.
No permitir que se ocupe una vivienda sin haber obtenido el registro de la escritura de compraventa que protocolice la certificación técnica de ocupación de edificaciones nuevas.
Atender las reclamaciones del consumidor en los términos legales específicos para ofrecer respuesta y ofrecer reparación integral, oportuna y adecuada de todos los daños sufridos. En ningún caso estas reparaciones podrán ser inferiores o contravenir lo previsto en reglamentos técnicos y medidas sanitarias o fitosanitarias (artículo 8° de la Ley 1480 de 2011).
Atender los requerimientos de la SIC, los jueces y las autoridades municipales.
Presentar en una sola memoria los diseños de los diferentes elementos no estructurales, ante la Curaduría u oficina o dependencia encargada de estudiar, tramitar, y expedir las licencias de construcción, hacerse responsable que los elementos no estructurales se construirán de acuerdo con lo diseñado y cumpliendo con el grado de desempeño especificado.
Definir un procedimiento y una programación para la remoción de apuntalamientos y para la instalación de re-apuntalamientos, y para calcular las cargas transferidas a la estructura durante el proceso.
Realizar los controles de calidad de los materiales que las normas y reglamentos requieren para los diferentes materiales a utilizar en la obra, llevar registros y controles de las condiciones de cimentación, estructura, suelos y líneas vitales del proyecto.
Aprobar el proyecto hidráulico y asegurarse de que los sistemas de drenaje normal y auxiliar sean apropiados y de suministrar la información acerca del volumen de agua que pueda acumularse al diseñador estructural.
Hacer efectivas las garantías y acudir al pago de indemnizaciones y sanciones, si por decisión de los entes de Vigilancia y Control, de Protección al Consumidor o los Jueces de la República, así lo dispongan.
Ser responsable de un hecho civil extracontractual por los daños de vecindad, los causados a transeúntes o a visitantes de la obra con los que no se tiene una relación contractual, durante la demolición por obra o ruina y durante la construcción.
Podríamos nombrar un número adicional de obligaciones del constructor, por ejemplo las que se adquieren si es Tutelado por un juez la protección de derechos fundamentales, las de tipo laboral, tributario, administrativo, o si se tiene el concurso de otras actividades, tales como ser propietario, promotor del proyecto, mercaderista, inversor, fideicomitente o enajenador de las unidades de vivienda, pero estas serán tratadas en otra oportunidad, pues por su importancia, requieren un análisis independiente y a fondo.
Continuado con la idea, mencionabamos que las obras deberán ejecutarse conforme a lo aprobado en la licencia urbanística expedida por la curaduría urbana o la autoridad municipal o distrital competente, y este punto es muy importante, porque de este se desprende la responsabilidad del Constructor, extensible sobre los profesionales Diseñador Estructural e Ingeniero Geotecnista que se hayan suscrito como tales en la licencia de construcción, y por solidaridad al Enajenador y quienes hayan ostentado la titularidad del predio (Ley 400 de 1997). En los casos en que la titularidad del predio y/o de la licencia de construcción este en cabeza de un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria, revisen muy bien en el contrato fiduciario, quien es el responsable de la obligación de enajenación.
Es así como quedas enterado, acerca de cómo empezar a ser un constructor de edificaciones, conociendo las obligaciones que se asumen, lo puedes hacer, ¡inténtalo!
Te invitamos a conocer las garantías que otorga el constructor de edificaciones, para eso continúa con nuestra siguiente publicación.
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo D.V. Construcciones S.A.S.