Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Quiero ser enajenador de vivienda”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer? Pero no te quedes con esta información, es importante aprender de la secuencia de blogs "Hagamos obras ideales” y “Quiero ser constructor de edificaciones”. También puedes ver el blog “¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?”
En esta oportunidad nos referiremos a las obligaciones que asume el enajenador de vivienda cuando está desarrollando actividades de preventa, venta y postventa de edificaciones residenciales, ¡vamos!
Quiero ser enajenador de vivienda, ¿cómo empezar?
Para saber ¿cómo empezar? es preciso enterarse que el enajenador realiza operaciones habituales de comercio de bienes inmuebles con una contrapartida u obligación de dar o hacer, por lo que debe garantizar que los mismos no adolezcan de defectos o imperfecciones que atenten contra su estabilidad e integridad; porque de acuerdo al nuevo Estatuto del Consumidor (artículo 10º de la ley 1480 de 2011), se establece una responsabilidad objetiva, pues basta probar el daño en la edificación y se presumirá la responsabilidad del mismo.
La obligación del enajenador de vivienda es:
Conocer las normas y leyes aplicables sobre la materia.
Adelantar el trámite 15 días hábiles antes de iniciar las actividades de enajenación de que trata el artículo 2 del Decreto Ley 2610 de 1979, a excepción del sistema de preventas el cual está definido en el artículo 9 del Decreto Nacional 2180 de 2006
Certificar que el proyecto no se encuentra localizado en zona de amenaza media y/o alta por fenómeno de remoción en masa, en caso contrario presentar ante el ente de control y vigilancia de la administración municipal o distrital, la existencia de las obras de mitigación que hayan tenido concepto favorable del órgano competente
Informar cualquier modificación posterior a la documentación radicada o a las condiciones iniciales del proyecto, dentro de los quince (15) días siguientes a su ocurrencia
Informar sí con posterioridad a la radicación de documentos se constituye gravamen hipotecario o limitación al dominio, dentro de los quince (15) días hábiles siguientes, aportando copia del certificado de tradición y libertad
De conformidad con el Decreto 1469 de 2010, deben mantener en la obra la licencia y los planos aprobados, y exhibirlos cuando sean requeridos por la autoridad competente
No tener sanciones y medidas administrativas de incumplimiento, vigentes
Verificar que el diseño y los planos estructurales de la edificación sea realizado por un ingeniero civil, con estudio de postgrado y experiencia superior a cinco (5) años en el área de estructuras
Verificar que el diseño y los planos de los elementos no estructurales de la edificación sea realizado por un arquitecto, ingeniero civil o ingeniero mecánico-, con una experiencia mayor de tres (3) años de ejercicio profesional, bajo la dirección de un profesional facultado para tal fin
Verificar que el diseño y los planos arquitectónicos de la edificación sea realizado por un arquitecto
Verificar que los diseños realizados por los Profesionales Urbanistas, Paisajistas, de Construcción Sostenible, Arquitectos, Ingenieros Estructurales, Geotécnicos, Mecánicos, Eléctricos, Telecomunicaciones, Hidrosanitarios, Gas, Ambientales, entre otros, para garantizar que al momento de entregar la obra al contratante, autoridades municipales y los usuarios, cumplen con los requisitos exigidos por el POT, EOT, PBOT, DECRETO 1077 de 2015, DECRETO 1076 de 2015, DECRETO 1285 DE 2015 y RESOLUCIÓN 0549 DE 2015, NSR-98, RETIE, RITEIL, RAS-2000, CREG, los Acuerdos Municipales y Licencias Urbanísticas, además de garantizar que la obra puede ser sujeto de matrícula de servicios públicos domiciliarios de Acueducto, Alcantarillado, Energía Eléctrica, telecomunicaciones y Gas Domiciliario para las Unidades Privadas y Comunales resultantes, Certificación de la Red Contraincendios por parte de los Bomberos, entrega de áreas de cesión, vías públicas, equipamiento comunal y deportivo al Municipio, entrega de Áreas comunes esenciales a las copropiedades, si hubieren, entrega de Redes de Servicios Públicos Domiciliarios a las entidades prestadoras de los mismos y Certificación Técnica de Ocupación de Vivienda Nueva por parte del Supervisor
Garantizar que los profesionales que realicen la dirección de la construcción de edificaciones estén acreditados en idoneidad y el conocimiento del Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes, todo de acuerdo con el numeral 8 del artículo 41 y el parágrafo 1 del artículo 42 de la Ley 400 de 1997
Tener las licencias Urbanísticas de urbanización para dividir, parcelar, urbanizar, de construcción para ejecución de obras de edificación y en caso de transferencias de unidades independientes resultantes de una edificación o conjunto, sometidas al régimen de propiedad horizontal, contar con la aprobación de los respectivos planos
Obtener el registro de enajenador
Contar con la Radicación de documentos para Adelantar actividades de anuncio, desarrollo, promoción, patrocinio, inducción, financiación, facilitación, toleración y colaboración en la Enajenación de Inmuebles destinados a Vivienda
Garantizar que la ejecución de las obras de urbanización y construcción del proyecto se realizarán conforme a las licencias urbanísticas aprobadas por la autoridad municipal o distrital competente, respetando y acatando las normas nacionales y leyes aplicables sobre la materia, permitiendo observaciones del Interventor, Supervisor, Diseñadores, Certificadores, Controladores Urbanos y demás profesionales intervinientes, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto
Estar pendiente de los términos de los permisos y licencias otorgadas para ejecutar la obra
Tener los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada
Firmar con el constructor el acta de inicio y el acta de terminación, entrega y liquidación de la obra
El deber de informar de acuerdo al numeral 2.16 del capítulo segundo del título II de la circular básica 006 de 2012 de la Superintendencia de Industria y Comercio
Elevar a escritura pública todos los actos notariales y de registro de toda división material de predios, adecuación de terrenos para la construcción de vivienda, edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal
Elevar a escritura pública todos los actos notariales y de registro de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal
Realizar la entrega mediante escritura pública, debidamente registrada de vías públicas, equipamiento comunal y deportivo y demás áreas de cesión al Municipio y suscribir la respectiva acta de recibo
Realizar la entrega mediante escritura pública, debidamente registrada de Áreas comunes esenciales a la copropiedad, si las hubieren, y suscribir la respectiva acta de recibo
Realizar la entrega y recibo a satisfacción de Redes de Servicios Públicos Domiciliarios a las entidades prestadoras de los mismos
Verificar que el contenido del Certificado Técnico de Ocupación cumple la Instrucción administrativa No. 12 de Julio 31 de 2017 de la Superintendencia de Notariado y Registro
Verificar la protocolización de la Certificación Técnica de Ocupación de Vivienda Nueva emitida por el Supervisor Independiente en el acto notarial de venta de inmueble e inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria del predio o predios sobre los cuales se desarrolla la edificación, así como en los folios de matrícula inmobiliaria de las unidades privadas resultantes de los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal o instrumento que permita generar nuevas unidades de vivienda
Transferir el dominio a título oneroso de los bienes inmuebles o beneficios de área prometidos en venta, de los cuales haya recibido directa o indirectamente anticipos de dinero
Firmar el acta de entrega y recibo a satisfacción del bien inmueble vendido
Entregar el manual de uso del inmueble, con los documentos que contengan las condiciones específicas de las garantías sobre accesorios (ej.: hornos, campanas extractoras, calentadores, entre otros) ofrecidas por los fabricantes de los bienes y que fueron instalados en el inmueble.
Entregar productos de calidad de conformidad con las condiciones que establece la garantía legal, las que se ofrezcan y las habituales del mercado.
Otorgar las garantías reales y legales en los casos en que se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, en los términos del artículo 8° de la Ley 1480 de 2011 y conforme al Decreto 282 de Febrero 21 de 2019, en los casos en que de conformidad al artículo 2041, -sic 2057- inciso final, pueda atribuírsele al dueño, responsabilidad de la construcción.
No permitir la ocupación de viviendas nuevas sin haber obtenido el registro de la escritura de compraventa que protocolice la certificación técnica de ocupación de edificaciones nuevas.
Atender las reclamaciones del consumidor y ofrecer reparación integral, oportuna y adecuada de todos los daños sufridos. En ningún caso estas reparaciones podrán ser inferiores o contravenir lo previsto en reglamentos técnicos y medidas sanitarias o fitosanitarias (artículo 8° de la Ley 1480 de 2011).
Atender los requerimientos de la SIC, los jueces y las autoridades municipales
Hacer efectivas las garantías y acudir al pago de indemnizaciones y sanciones, si por decisión de los entes de Vigilancia y Control, de Protección al Consumidor o los Jueces de la Republica, así lo disponen
Garantizar que los inmuebles que se enajenan o se prometan enajenar cuentan con los servicios públicos básicos y espacios públicos suficientes para el desarrollo social exigidos por las autoridades distritales o municipales. Esta actividad sujeta a la verificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de control urbano de conformidad con lo previsto en el artículo 61 del Decreto número 2150 de 1995 y el artículo 109 de la Ley 388 de 1997.
Permitir la visita de los entes de control municipal o distrital y entregar los documentos sobre el mismo, con el fin de controlar su avance, y observando que las especificaciones se ciñan a las aprobadas por las autoridades distritales o municipales y a las ofrecidas en venta; y al presupuesto, verificando si los costos declarados por el interesado corresponden al tipo de obras que se adelantan (numeral 10 del artículo 2° del Decreto 78 de 1987)
Ser responsable solidario de la totalidad de las obras con el Constructor Responsable del proyecto, con los profesionales Diseñador Estructural e Ingeniero Geotecnista que se hayan suscrito como tales en la licencia de construcción, con los ejecutores de obra civil de infraestructura, edificación y Líneas Vitales y con quienes hayan ostentado la titularidad del predio (Ley 400 de 1997)
Ser responsable de un hecho civil extracontractual por los daños de vecindad, los causados a transeúntes o a visitantes de la obra con los que no se tiene una relación contractual, durante la demolición por obra o ruina y durante la construcción
Podríamos nombrar un número adicional de obligaciones del enajenador, por ejemplo las que se adquieren si es Tutelado por un juez la protección de derechos fundamentales, las de tipo laboral, tributario, administrativo, o si se tiene el concurso de otras actividades, tales como ser propietario, promotor del proyecto, mercaderista, inversor, fideicomitente o constructor del proyecto, pero estas serán tratadas en otra oportunidad, pues por su importancia, requieren un análisis independiente y a fondo.
En los casos en que la titularidad del predio y/o de la licencia de construcción este en cabeza de un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria, revisen muy bien en el contrato fiduciario, quien es el responsable de la obligación de enajenación.
Es así como quedas enterado, acerca de cómo empezar a ser un enajenador de vivienda, conociendo las obligaciones que se asumen, lo puedes hacer, ¡inténtalo!
Te invitamos a conocer cómo alcanzó el cumplimiento de requisitos para ser un enajenador de vivienda, por eso continúa con nuestra siguiente publicación.
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo D.V. Construcciones S.A.S.