REQUISITOS PARA DESARROLLAR LA ACTIVIDAD DE ENAJENADOR

Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Quiero ser enajenador de vivienda”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer? y ¿Cómo empezar? Pero no te quedes con esta información, es importante aprender de la secuencia de los blogs “Hagamos obras ideales” y “Quiero ser constructor de edificaciones”. También puedes ver “¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?”

En esta oportunidad explicaremos los tres requisitos que debe alcanzar el enajenador de vivienda para poder desarrollar tranquilamente las actividades de preventa y venta de edificaciones residenciales, así como los motivos por los que la autoridad municipal y distrital le puede imponer sanciones ¡vamos!

Quiero ser enajenador de vivienda, ¿Cómo alcanzó el cumplimiento de requisitos?

RECORDEMOS: La enajenación de vivienda consiste en la habilitación que se les otorga a los interesados en promocionar, anunciar y/o desarrollar planes de vivienda para ejercer las actividades de transferencia de dominio a título oneroso de 5 o más nuevas unidades resultantes de toda la división material de predios, adecuación de terrenos para la construcción de vivienda, edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal, o de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal, utilizando como medio comercial la celebración de promesas de venta, el recibo directo o indirecto de anticipos de dinero o la vinculación de los interesados como beneficiarios de áreas.

De acuerdo a la normatividad vigente, toda persona natural o jurídica que desee desarrollar actividades de enajenación de vivienda, debe adelantar el trámite de radicación de documentos en un término de 15 días hábiles antes de iniciar las actividades de enajenación de que trata el artículo 2 del Decreto Ley 2610 de 1979, a excepción del sistema de preventas definido en el artículo 9 del Decreto Nacional 2180 de 2006 que permite captar dineros del público mediante la administración de recursos a través de encargos fiduciarios, mientras el interesado evalúa la procedencia de adelantar el proyecto de Urbanización o construcción (obtención del punto de equilibrio).

Podrá desarrollar la actividad de enajenación quien detente la propiedad del predio según títulos de propiedad o a quien este coadyuve como responsable solidario, y además:

1. Sea titular de las licencias urbanísticas (urbanización o construcción) para dividir, parcelar, urbanizar o construir.

2. Obtenga el registro de enajenador, y,

3. Sea titular de la radicación de documentos para adelantar actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda.

Procedamos a entender a qué se refiere cada uno de los tres requisitos.

¿Cómo obtengo las licencias urbanísticas para el proyecto?

Las licencias urbanísticas (urbanismo o construcción) para dividir, parcelar, urbanizar o construir, son expedidas por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente (que será la oficina de planeación municipal) en caso que no exista la figura del curador urbano. Estas licencias se encuentran definidas en el decreto nacional 1469 de 2010.

De conformidad con lo previsto en el artículo 49 del Decreto número 2150 de 1995, para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación adecuación y reparación, demolición de edificaciones o de urbanización, parcelación para construcción de inmuebles y de terrenos en las áreas urbanas y rurales, se deberá obtener licencia de urbanismo o de construcción, expedidas con sujeción al plan de ordenamiento físico que para el adecuado uso del suelo y del espacio público, adopten los concejos distritales o municipales.

Asimismo de acuerdo al numeral 1 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997, para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, y de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión de predios localizados en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales, se requiere de manera previa a su ejecución la obtención de la licencia urbanística correspondiente.

Según sea la licencia urbanística solicitada, el peticionario (titular de derecho real principal, el propietario del derecho de dominio a título de fiducia y los fideicomitentes de las mismas fiducias, de los inmuebles objeto de la solicitud) junto con la solicitud deberá allegar los documentos que se indican en los artículos 21, 22, 23, 24 y 25 del decreto nacional 1469 de 2010 y Resolución 0462 de 13 Julio 2017 Ministerio Vivienda, ciudad y Territorio.

Una vez surtido el trámite correspondiente, la autoridad expide un acto administrativo que contiene la autorización solicitada, la misma contiene los derechos de desarrollo y construcción, la certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y sismo resistentes y obligaciones que nacen para el titular de la licencia.

Las obligaciones contenidas en las licencias deben ser cumplidas a cabalidad por el solicitante, entre estas tenemos:

• La autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo en tanto esté vigente.

• La realización de las obras de urbanismo y saneamiento, escrituración y entregas de áreas de cesión al municipio.

• La ejecución y entrega de las obras mencionadas en el inciso anterior, ajustadas a las normas y disposiciones técnicas que para el fin tengan dispuestas las empresas de servicios públicos y demás entidades que intervienen en el proceso de planeamiento de la ciudad a través de la ejecución de obras de infraestructura.

• La realización de las obras de edificación de acuerdo a las recomendaciones del geotecnista, al diseño arquitectónico, diseño estructural y diseño de elementos no estructurales, aportados para la solicitud de la respectiva licencia.

• El desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos en el acto administrativo respectivo.

Si el programa de vivienda que se pretende enajenar estará sometido a reglamento de propiedad horizontal, y además se pretenda construir por etapas, deberá cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 48 del decreto nacional 1469 de 2010 y tener especial cuidado con los requisitos estipulados en el artículo 7 de la Ley 675 de 2001 y las responsabilidades contempladas en el artículo 6 de la Ley 1796 de 2016.

¿Cómo obtengo el registro de enajenador?

El registro de enajenador debe solicitarse ante la entidad municipal encargada de llevar el registro de las personas naturales y jurídicas que se dediquen a las actividades contempladas en la Ley 66 de 1968, el Decreto 2610 de 1979 y el Decreto 2391 de 1989, de acuerdo con lo dispuesto por el numeral 1° del artículo segundo del Decreto 078 de 1987.

Este registro se realiza por una sola vez y tiene vigencia hasta tanto el titular no solicite su cancelación o cuando la autoridad municipal la cancele por incumplimiento del vigilado de las obligaciones derivadas del registro.

En el entendido que el registro de enajenador es un censo que deben llevar los Municipios acerca de las personas naturales o jurídicas que dentro de su jurisdicción, desarrollan la actividad de enajenación de inmuebles debes saber que esto les permite:

• Llevar un control de sus operaciones

• Obtener datos de interés para la ciudadanía

• Conocer la situación económica año a año de las personas que ejercen dicha actividad comercial

• Exigirlo como requisito previo para la obtención del permiso de enajenador

La persona natural o jurídica registrada se le genera las siguientes obligaciones:

1. Remitir año a año, en la fecha que indique la autoridad, el balance general de la sociedad con corte a 31 de diciembre del año inmediatamente anterior

2. Comunicar cualquier cambio en los datos presentados para obtener el registro

3. Llevar su contabilidad en la forma establecida y de acuerdo con la norma contable vigente

4. Pagar oportunamente las contribuciones que se liquiden anualmente

5. Atender las citaciones, órdenes y requerimientos hechos por la autoridad municipal encargada de la inspección y vigilancia sobre la actividad de las personas dedicadas a las labores reguladas por la Ley 66 de 1968 y el Decreto-ley 2610 de 1979.

Este registro otorga al solicitante la potestad de solicitar el permiso de escrituración (para organizaciones de vivienda) o la radicación de los documentos para anunciar y desarrollar actividades de enajenación.

¿Cómo obtengo la autorización para desarrollar actividades de enajenación?

La autorización para desarrollar actividades de enajenación, de acuerdo al numeral 2° del artículo segundo del Decreto 078 de 1987 y Decreto 405 de 1994 se recibe de la administración municipal o distrital como ente encargado de ejercer la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles contempladas en la Ley 66 de 1968 y el Decreto 2610 de 1979, con la simple radicación de los documentos relacionados en el artículo 71 de la ley 962 de 2005 modificado por el artículo 185 del decreto 19 de 2012 y obteniéndose el permiso de ventas o permiso para anunciar y desarrollar las siguientes actividades (artículo 2 de la Ley 66 de 1968):

• La transferencia del dominio a título oneroso de la unidad resultante de toda la división material de predios.

• La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la adecuación de terrenos para la construcción de vivienda.

• La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal.

• La transferencia del dominio a título oneroso de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal.

• La celebración de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o cualquier otro sistema que implique recepción de los mismos, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda.

En ningún caso podrá exigirse por la administración municipal o distrital conocedora de la solicitud de radicación de documentos, la ejecución parcial o total de obras de urbanización o construcción, según sea el caso, como condición previa su otorgación; sin embargo, se deberá atender lo previsto en el parágrafo del artículo 5 de la Ley 9 de 1989.

En el evento que se requiera radicar nuevos documentos o se cambie alguna condición de los ya radicados, la autoridad municipal o distrital no podrá solicitar permiso, autorización o trámite adicional diferente a la simple radicación del nuevo documento.

El ente encargado de ejercer la vigilancia y control de la administración municipal o distrital, deberá poner a disposición de la ciudadanía los expedientes, facilitando su consulta para que sean una herramienta en la toma de decisiones relacionadas con la adquisición de los proyectos de vivienda.

Se debe precisar que existe una modalidad que traslada la presentación de los documentos señalados en el artículo 71 de la Ley 962 de 2005 modificado por el artículo 185 del decreto 19 de 2012, hasta 15 días antes del inicio de la enajenación de los inmuebles destinados a vivienda, permitiendo captar dineros del público mediante la administración de recursos por parte de entidades vigiladas por la superintendencia financiera, a través de encargos fiduciarios o fiducia mercantil, etapa que debe ser utilizada por el interesado para la evaluación de procedencia de adelantar el proyecto de Urbanización o construcción (obtención del punto de equilibrio), siendo definida en el artículo 9 del Decreto Nacional 2180 de 2006 como el sistema de preventas.

Este sistema permite la obtención de la radicación de documentos para adelantar actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, sin la respectiva licencia urbanística.

Una vez los recursos sean entregados por la entidad administradora al interesado, previo cumplimiento de los requisitos para la entrega, la responsabilidad por la administración, utilización y destinación de los mismos es exclusiva del que recibe.

¿Por qué motivos la autoridad municipal y distrital le puede imponer sanciones a un enajenador?

La autoridad municipal y distrital puede imponer sanciones cuando evidencie una trasgresión a las normas que regulan la actividad de enajenación de vivienda conforme a la ley 66 de 1988, el artículo 2 del Decreto 2610 de 1979 y numeral 10 del artículo 2° del Decreto 78 de 1987; así como del incumplimiento de las normas urbanísticas, dentro del control urbano autorizado por el artículo 61 del Decreto número 2150 de 1995 y el artículo 109 de la Ley 388 de 1997.

La autoridad municipal y distrital puede imponer sanciones a los enajenadores cuando presente alguna de las siguientes situaciones:

1. Deficiencia constructiva: afectación y/o defecto en el proceso constructivo presentada en los bienes privados, en los bienes comunes o en los bienes de uso exclusivo, por incumplimiento de las normas o reglamentos (artículo 2 del Decreto 572 de 2015)

2. Desmejoramiento de Especificaciones: Es la modificación total o parcial de las especificaciones ofertadas planos, estudios previos, contratos, formato de especificaciones técnicas que desmejora las cualidades con respecto a las entregadas u ofrecidas legalmente (artículo 2 del Decreto 572 de 2015)

3. Diferencias en los costos declarados por el registrado con respecto al tipo de obras que se adelantan

4. El avance de la obra no corresponde con el declarado en la solicitud de radicación de documentos

5. Enajenación Ilegal: Cuando una persona natural o jurídica realiza la actividad de enajenación sin el lleno de requisitos legales.

6. No atención a requerimiento: Cuando al enajenador se le hace un requerimiento escrito y este no contesta dentro del término otorgado.

7. No actualización de información: Cuando un enajenador cambia la información que anotó en su registro ((nombres, identificación, domicilio, etc.) y no actualiza la información en el mismo.

8. No actualización de información del proyecto: Cuando un enajenador cambia la información radicada para obtener el permiso de anuncio y desarrollo de la actividad y no actualiza la información en el mismo.

9. No presentación de estados financieros: Los enajenadores de vivienda tienen la obligación legal de presentar antes del 1er día hábil de mayo, sus estados financieros del año anterior.

10. Utilización de promesas de compraventa diferentes a las entregadas en la radicación de documentos.

11. Incumplimiento de las normas urbanísticas

Hay que tener en cuenta que de conformidad con lo establecido en la ley 1437 de 2011 por su naturaleza las sanciones por enajenación de vivienda son apelables, cuando se considera que el fallo no corresponde a la posible falta.

Es así como quedas enterado, acerca de cómo solicitar y alcanzar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normatividad vigente para poder desarrollar actividades de enajenación, lo puedes hacer, ¡inténtalo!

Te invitamos a conocer las garantías que debe otorgar el enajenador de vivienda, para eso continúa con nuestra siguiente publicación.

Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,

Sus amigos,

D.V. Construcciones S.A.S.