Hola a todos, muchas gracias por acompañarnos en este blog "Quiero ser enajenador de vivienda" y si es tu primera visita te recomiendo la secuencia de blogs “Hagamos obras ideales” y “Quiero ser constructor de edificaciones”. También puedes ver la publicación “¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?”
En esta oportunidad nos referiremos al enajenador como sujeto desarrollador de la actividad dentro de la venta de bienes inmuebles en Colombia ¡vamos!
Quiero ser un Enajenador de Vivienda, ¿Qué debo hacer?
Para contestar esta pregunta, considero que debemos entender quién es un enajenador y cuáles son sus características.
Desde mi punto de vista, un enajenador de bienes inmuebles es aquella persona natural o
jurídica que pretende trasladar por primera vez el título de dominio de cinco (5) o más bienes inmuebles resultantes de la división, parcelación, urbanización o construcción de terrenos.
Podrá desarrollar la actividad quien detente la propiedad del predio según títulos de propiedad, sea titular de las licencias urbanísticas (urbanización o construcción) para dividir, parcelar, urbanizar o construir, obtenga el registro de enajenador y la radicación de documentos para adelantar actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Puedes ver a que se refiere este párrafo en el video ¿Cómo alcanzó el cumplimiento de requisitos?
Cuando los terrenos en los cuales se va a adelantar el plan de urbanización o construcción no pertenezcan a la persona que solicita el permiso, el propietario de los mismos deberá coadyuvar la solicitud y ser solidariamente responsable con el solicitante, de las obligaciones contraídas en interés del plan o programa que se autorice.
En resumen el trámite de enajenación consiste en la habilitación que se les otorga a los interesados en promocionar, anunciar y/o desarrollar planes de vivienda para ejercer las actividades de transferencia de dominio a título oneroso de 5 o más nuevas unidades resultantes de toda la división material de predios, adecuación de terrenos para la construcción de vivienda, edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal, o de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal, utilizando como medio comercial la celebración de promesas de venta, el recibo directo o indirecto de anticipos de dinero o la vinculación de los interesados como beneficiarios de áreas.
Para respaldar mi juicio, nos debemos remitir a la normatividad vigente sobre la materia, invitándolos a estar siempre informados y actualizados, para no incurrir en errores que por lo general resultan en sanciones y hechos desafortunados.
Entonces tenemos que,
Se entiende por enajenador de vivienda nueva, quien detente la propiedad del predio según títulos de propiedad y pretenda trasladar por primera vez las unidades habitacionales (inciso 2 artículo 2 de la Ley 1796 de 2016).
Aquí encontramos un elemento descriptivo y una actuación que reunidos dibujan al enajenador, ¡vayamos tomando nota!, pero nuestra legislación es abundante y nutrida, así que,
Un enajenador es la persona natural o jurídica que se ocupa de la actividad de enajenación de inmuebles destinados a vivienda, en la forma definida en el artículo 2 de la ley 66 de 1968, modificado por el artículo 2º del Decreto Ley 2610 de 1979 y demás normas que la complementen o adicionen. Solo se configurará la actividad cuando las unidades habitacionales proyectadas o autorizadas por las autoridades metropolitanas distritales o municipales, sean cinco (5) o más.
Cuando se constituyan patrimonios autónomos o personas jurídicas que se vinculen para desarrollar el proyecto de vivienda, se deberá prever en los correspondientes contratos fiduciarios o estatutos sociales, quién responde por las obligaciones del enajenador durante el periodo en que debe cubrirse el amparo patrimonial. Quienes omitan esta obligación, responderán solidariamente por el amparo de que trata la presente ley (inciso 2 artículo 2 de la Ley 1796 de 2016).
Desde el punto de vista del estatuto del consumidor (ley 1480 de 2011), el enajenador es aquel Proveedor o expendedor que de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos con o sin ánimo de lucro. (Artículo 5.11 del estatuto). Para la Superintendencia de Industria y Comercio y específicamente en este asunto, el productor o expendedor es toda persona natural o jurídica que promocione y/o venda bienes inmuebles. (Inferido de la Circular Única 2.16).
Esta norma da un nuevo alcance al ejercicio del enajenador y lo describe como un comerciante habitual que obtiene lucro con el expendio de un producto, es decir, aquel que conlleva una contrapartida o una obligación de dar o hacer, debiendo velar porque los inmuebles vendidos en virtud de la relación de consumo, cumplan con las condiciones mínimas de calidad e idoneidad que deben cumplir las viviendas en orden a satisfacer las necesidades para las cuales fueron adquiridos.
De acuerdo al numeral 12 del artículo 424 del estatuto tributario la venta de bienes inmuebles está excluida del impuesto a las ventas, por tanto, no se causa o no se cobra el IVA cuando vendemos uno. Ósea están excluidas de IVA, todas las cosas corporales que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles (inciso 1 del artículo 656 código civil).
Una vez enterados de que la enajenación es una actividad desarrollada por una persona natural o jurídica que pretende vender cinco (5) o más unidades de vivienda, lo siguiente es determinar la responsabilidad en el ejercicio de la misma, lo que indiscutiblemente estará determinada por su participación en la etapa de planeación del proyecto incluyendo la preventa, la ejecución de las obras, la venta y por último la postventa, todo recogido dentro de las siguientes normas, reglamentos y leyes: numeral 3 del artículo 2060 y artículos 2351 y 2356 del Código Civil; artículo 11 de la Ley 66 de 1968; decreto 2610 de 1979; Decreto Ley 078 de 1987; artículo 23 de la ley 222 de 1995; artículo 200 del código de comercio; artículo 2 de la ley 308 de 1996; Decreto Nacional 51 de 2004 reglamentario de los artículos 28, 29, 30 y 33 de la Ley 820 de 2003; Decreto 2180 de 2006; Decreto Nacional 1469 de 2010; artículo 10 y 45 de la ley 1480 de 2011; Decreto 735 de 2013 reglamentario del articulo 7 y SS de la ley 1480 de 2011; capitulo XIV Decreto 19 de 2012; Circular Básica 006 de 2012 de la SIC; artículo 135 de la ley 1801 de 2016; articulo 8 y 11 de la ley 1796 de 2016; Decreto 282 de febrero 21 de 2019 reglamentario de los artículos 8 y 9 de la Ley 1796 de 2016…
Para redondear los invitamos a estudiar las obligaciones, garantías, sanciones y las acciones legales en contra del enajenador de vivienda, temas desarrollados en la secuencia del blog “Quiero ser un enajenador de vivienda”.
Atención: Cuando exista captación directa de dinero del público por parte de los interesados, sin obtener previamente la radicación de documentos para anunciar y desarrollar la actividad, el trasgresor puede incurrir en la tipificación del delito de Estafa, Captación masiva y habitual de dineros y Urbanizador ilegal (Artículos 246, 316 y 318 del Código Penal), siendo de mayor punibilidad si el infractor ocupa una posición distinguida en la sociedad u obra en coparticipación criminal y sí el medio fraudulento utilizado tiene relación con vivienda de interés social (numerales 9 y 10 del artículo 58, numeral 1 del artículo 247 del Código Penal), aumentándose la pena de una tercera parte a la mitad cuando la conducta se comete ocasionando grave daño a la víctima, teniendo en cuenta su situación económica (numeral 1 del artículo 267 del Código Penal).
Es así como quedas enterado, acerca de que debes hacer para convertirte en un enajenador de vivienda, lo puedes hacer, ¡inténtalo!
Te invitamos a conocer las obligaciones del enajenador de vivienda, para eso continúa con nuestra siguiente publicación.
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo D.V. Construcciones S.A.S.