Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Quiero ser constructor de edificaciones”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer?, ¿Cómo empezar?, ¿Qué garantías debo otorgar?, ¿Qué sanciones me pueden aplicar? y ¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?
En esta oportunidad nos referiremos a las demandas que puede recibir el constructor, en el ejercicio de la actividad de construcción de edificaciones residenciales, ¡estudiémoslas!
Quiero ser constructor de edificaciones ¿Qué puede exigir legalmente un cliente?
Cuando se trata de contratos de construcción podemos esperar innumerables situaciones dentro del ejercicio de la actividad, que pueden resultar en responsabilidades para el constructor y que pueden ser exigibles por el cliente, tal y como lo hemos estudiado en publicaciones anteriores.
Pero en esta ocasión, nos referimos al alcance legal de las personas con quien contratamos, la cual ha depositado la confianza en la ejecución de una obra y ha creído en nuestro profesionalismo, experiencia y capacidad para llevarla a cabo.
En escasas ocasiones, no todo resulta como se concibió en la etapa precontractual, es por eso que quiero informarles acerca de los posibles cargos que se te podrían imponer como defensa de los intereses y patrimonio del contratante, para hacerte responder a la fuerza por el cumplimiento del contrato, licencias autorizadas y normas derivadas del trabajo, en las condiciones allí descritas, así como en todos los documentos que se entregan y hacen parte o inciden en la decisión de contratación, por ejemplo: Certificados de Experiencia, Existencia y Representación Legal, Páginas Web, Redes Sociales como Facebook, Instagram y Twitter, Correos Electrónicos, Mensajes de texto, Chat de WhatsApp y Telegram, Conferencias en Zoom, Meet o Skype, Blogs, Planos, Renders, Videos Explicativos, Muestrarios de Materiales, etc.
Es por lo anterior que surgen conflictos en los procesos contractuales, puedes ser un gran constructor pero fallas en cómo contratar la obra y eso se da por diferentes motivos:
Contratos mal elaborados y en muchas ocasiones no existen.
Desdibujar la realidad del contrato durante la ejecución del mismo, por ejemplo cuando el contratista es persona natural y en lugar de una relación civil lo que configura es una relación laboral
Falta de documentación técnica, legal y normativa que permita conocer el proyecto y preparar el plan de acción en construcción y el área de trabajo.
Permitir cambios en las condiciones contractuales durante la ejecución de la obra, que alteran la planeación realizada, y peor aún, no sentarse a replantear la viabilidad de la modificación solicitada.
De acuerdo al punto anterior, no dejar claro con el dueño y estipulado en el contrato, que las decisiones técnicas de la obra y su conveniencia, uso de medios humanos y materiales, calidad de los insumos y su uso, obedecen única y exclusivamente a tu competencia, como responsable constructor, independiente de la modalidad de contratación que se esté llevando a cabo.
Presupuestos de obra deficientes, que no incluyen los gastos operacionales de administración y obra, así como gastos no operacionales que se quieren solventar en la marcha.
Por lo tanto, a la hora de contratar tenemos que tener en cuenta varias cosas:
Tipo de contrato
Ejecutar el contrato de obra civil acorde con su naturaleza
Normas necesarias de acuerdo a la complejidad del proyecto
Conocimiento de los estudios, diseños, licencias, permisos y autorizaciones que se tienen previas a la contratación
Contar con el acompañamiento de los profesionales que desarrollaron el inciso anterior y que también son responsables de la calidad de obra ejecutada
Tener un plan de acción, firmado por los corresponsables de la obra
Remuneración del contrato pactado claro y expresamente, si existe honorarios o utilidades para el constructor, es decir dejando claro si el contratista debe o no asumir o suministrar algún tipo de suministro
Verificar si existen Actas de Vecindad y Notificación a la Inspección de Policía acerca del inicio de la Obra
Disponibilidad de servicios públicos provisionales y estado de las vías de acceso
Que capacidad administrativa, financiera y operativa se exige del constructor para cumplir con las condiciones de la obra, dentro de los plazos establecidos.
Verificar si se tiene el conocimiento, experiencia, idoneidad para ejecutar el contrato, y si se puede cumplir con las especificaciones técnicas exigidas dentro de la calidad permitida contractualmente.
Durante la ejecución de la obra se pueden presentar acciones legales provenientes de transeúntes, visitantes de la obra con los que no se tiene una relación contractual o vecinos, por lo que es prudente que sepas que se pueden declarar afectados, por lo tanto, pueden reclamar vía perjuicios ciertos, presentes o futuros, por responsabilidad civil extracontractual, los siguientes:
Pedir la protección de los derechos y el resarcimiento de los daños acaecidos por ruina de la construcción de acuerdo a los artículos 988, 990 y 991 del Código Civil y atendiendo las responsabilidades de los daños que ocasione su ruina de acuerdo al Artículo 2350 de la misma norma.
Pedir la protección de los derechos y el resarcimiento de los daños acaecidos por la realización de una actividad peligrosa como lo es la demolición de una obra de acuerdo al Artículo 2356 del C.C.
Pedir la protección de los derechos y el resarcimiento de los daños acaecidos durante la construcción de acuerdo al artículo 2341 del C.C.
Después de entregada y recibida a satisfacción la obra, es cuando se valida que el trabajo quedo en perfectas condiciones, además de entregar un manual de uso de lo construido y un plan de manejo post-entrega para el cliente, porque es prudente que sepas que él se puede declarar afectado, por lo tanto, puede reclamar vía perjuicios ciertos, presentes o futuros, que efectivamente causen un menos cabo patrimonial a la otra parte, y:
Defenderse por vía coercitiva cuando su inmueble presente deficiencias constructivas o sienta que fue asaltado en su buena fe, porque la ilusión creada por el constructor, sobrepaso el producto entregado a usabilidad. Cuando esto ocurre, puede suceder que el afectado pida una indemnización económica y el ajuste de los defectos del inmueble a costa del constructor de acuerdo al estatuto del consumidor o simplemente solicite la resolución o rebaja del precio acordado en el marco de contrato de construcción de inmueble de acuerdo al código de comercio.
Denunciar ante la SIC haber sido víctima de publicidad engañosa, omisión al deber de información, abusos contractuales, entre otros, y solicitar su protección como consumidor, todo de acuerdo al decreto 2153 de 1992.
Solicitar garantía legal de la que habla el artículo 8 de la ley 1480 de 2011, por los retrasos injustificados en la entrega del inmueble, medidos con respecto al tiempo acordado en el contrato de construcción, pudiendo exigir el pago de perjuicios objetivados y subjetivados derivados del incumplimiento de la relación contractual.
Anunciar el siniestro y solicitar ante la aseguradora que se hagan efectivas las garantías de eficiencia y calidad o demandar el incumplimiento de las normas técnicas especiales relativas a la idoneidad, calidad y seguridad del bien y exigir la garantía legal del constructor, en caso de que los acabados y líneas vitales del edificio sufran daños en el (1) año siguiente a su entrega o que dentro de los diez años de entrega, perezca o amenace ruina total o parcial, por razón de defectos de la construcción, del suelo o de los materiales, teniendo alcance a los subadquirentes del bien, en caso de haberse realizado cualquier tipo de enajenación (artículo 78 del Estatuto del Consumidor).
Acudir a la Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C., a través de la Subsecretaria de Control de Vivienda y las alcaldías municipales en las demás regiones del país, a denunciar al constructor por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de inmuebles adquiridos a través de una relación de consumo, conforme a la ley 66 de 1988 y el decreto 2610 de 1979.
Pedir la protección de los derechos de “seguridad y prevención de desastres previsibles técnicamente” y la obligación de realizar “las construcciones, edificaciones y desarrollos urbanos respetando las disposiciones jurídicas, de manera ordenada, y dando prevalencia al beneficio de la calidad de vida de los habitantes”, como derechos e intereses colectivos consagrados como tales en la Constitución y definidos en la ley 472 de 1998.
Pedir que se le atribuya la obligación de reparar los daños causados, la cual es independiente de la que recae sobre la persona que está a cargo de todo el proceso constructivo, a los arquitectos, promotores inmobiliarios, dueños de la obra, gerentes de proyecto, financiadores, ingenieros de suelos, ingenieros calculistas, diseñadores de elementos estructurales y no estructurales, interventores, supervisores técnicos y los curadores que avalan las licencias de construcción, entre otros, que por su conducta tengan responsabilidad en el perecimiento o amenaza de ruina total de la edificación.
Pedir la protección de los derechos y el resarcimiento de los daños acaecidos, sí se produce ruina de la edificación después de la entrega y durante el decenio de garantía y como resultado de vicio oculto; por remisión del artículo 2341 del C.C., iremos al Artículo 2060 de la misma norma.
Pedir que se le atribuya la obligación de saneamiento en caso de que se presenten vicios ocultos en la construcción, conforme a las reglas que rigen la compraventa en el código civil (artículo 1914 y siguientes del Código Civil y artículo 934 del Código de Comercio). Solicitar indemnización por perjuicio patrimonial que comprende: Daño Emergente que hace referencia al valor o precio que ha debido asumir una persona como consecuencia de algún daño o perjuicio que se le haya causado y Lucro Cesante que se refiere a lo que la persona ha dejado de recibir o producir en razón al daño o perjuicio causado (Artículo 1556 del Código Civil).
Acudir a la COPNIA y CPNAA a denunciar al constructor que en ejercicio de sus actividades, cometa conductas infractoras del código de ética de los Ingenieros Civiles, Arquitectos y profesiones Afines o Auxiliares.
Pedir la imposición de las multas establecidas en el contrato, hasta la terminación unilateral del mismo si el daño no tuviere atenuante.
Apelar a la figura de la conciliación extrajudicial, ante un centro de conciliación autorizado, con el objetivo de dar fin a la controversia de forma amistosa, ágil y de forma satisfactoria para ambas partes o como requisito para iniciar un proceso ejecutivo en contra del mismo.
Iniciar un proceso arbitral, en el caso de que en el contrato se encuentre inserto un pacto arbitral, como mecanismo alternativo de arreglo directo, rápido y expedito por contar con profesionales expertos en el tema del que se trate, para tomar la decisión de obligatorio cumplimiento.
Como pudieron darse cuenta, un constructor que desconoce sus obligaciones contractuales y olvida lo que prometió dentro de la relación precontractual, es seguro que tendrá que asumir quejas, reclamos, denuncias y demandas de acuerdo a la norma y al contrato suscrito con el afectado, con alcance a todas las personas naturales y jurídicas que participan directa o indirectamente en la obra.
Es así como quedas enterado, acerca de los procesos legales a los que puede verse sometido un constructor de edificaciones que infrinja los contratos de construcción y las normas por acción u omisión, ¡no los olvides!
Te invitamos a conocer las acciones legales que puedo emprender en contra de un cliente incumplido, para eso continúa con nuestra siguiente publicación.
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo D.V. Construcciones S.A.S.