ACCIONES LEGALES EN CONTRA DEL CONTRATANTE DE EDIFICACIONES

Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Quiero ser constructor de edificaciones”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer? ¿Cómo empezar?, ¿Qué garantías debo otorgar?, ¿Qué sanciones me pueden aplicar?, ¿Qué puede exigir legalmente un cliente? y el blog "Quiero ser enajenador de vivienda" o la publicación ¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?

En esta oportunidad nos referiremos a las acciones que puede realizar el constructor en el ejercicio de la actividad de construcción de edificaciones residenciales, en contra del dueño de la obra ¡aprendámoslas!

Quiero ser constructor de edificaciones, ¿Qué acciones legales puede emprender el constructor en contra de un cliente?

Antes de iniciar el análisis, nos referiremos para un mayor entendimiento a las dos formas habituales de contratación para la ejecución de obras civiles, el contrato de obra civil y el contrato de administración delegada, entonces tenemos,

El contrato de obra civil o contrato civil de obra o contrato de confección de obra material, es un contrato bilateral, oneroso, regulado por los artículos 2053 a 2062 del código civil mediante el cual una parte denominada contratista se obliga a la construcción de una obra o realización de una actividad con su propia organización y medios, y la otra parte denominada contratante se obliga a recibirla y a pagar un precio como contraprestación, puede realizarse bajo la modalidad de: a precio único o a precios unitarios.

Excepción: Si el constructor asume todos los materiales e insumos, es decir, construye la totalidad de la obra y luego la vende, estamos ante una venta y no ante un contrato de confección de obra material.

El contrato de administración delegada de acuerdo al artículo 5 del decreto de 1518 de 1965, se define así, “Se entiende por contrato por administración delegada aquel que se ejecuta por cuenta y riesgo de la entidad que contrata la obra y en el cual el contratista es un delegado o representante de aquélla. En este tipo de contratos el contratista recibirá un honorario pactado de antemano, sea una suma fija, o en proporción al presupuesto o al valor real de la obra. Los interventores, como representantes de la entidad que ha contratado la obra, podrán exigir el cumplimiento de las condiciones y términos establecidos en el contrato”.

Lo importante es saber que el contrato de administración delegada es atípico, pero por su naturaleza es civil, y de acuerdo a su definición debe contener las siguientes características: Bilateral, Oneroso, Conmutativo, De tracto sucesivo, De colaboración, cuyas obligaciones son las mismas que las del mandato y las del contrato de obra, puesto que el objeto de la administración delegada es precisamente la ejecución o gestión de una obra.

Ahora bien, dada las características económicas y jurídicas que conllevan la ejecución de proyectos de construcción, nos podemos encontrar en muchos casos con contratantes abusivos, donde el contratista se ve inmerso en incumplimientos y vejámenes por desdibujarse la relación contractual entre las partes, mencionemos algunas:

Falta del pago total o parcial del precio pactado por la obra
Falta de pago de obras no contempladas o no previstas en el presupuesto
Falta de pago de obras adicionales realizadas y autorizadas por el dueño
Falta de pago de sobrecostos en los que se tuvo que incurrir el constructor, por decisiones judiciales o de las autoridades competentes
Hacer cesar infundadamente el contrato (alegar que no se está ejecutando lo convenido, o se está retardado su ejecución), negándose al reembolso de todos los costos y utilidades del trabajo hecho
Negación a recibir la obra y manual de uso de la edificación
Falta de pago de las retenciones económicas realizadas a título de calidad de obra
Ejecución infundada de garantías, aún después de haber terminado el termino contractual para solicitarlas
Auto-denuncia de obras defectuosas y ejecución de reparaciones a costa del constructor
Negación en la comparecencia a firmar el acta de terminación del contrato y su respectiva liquidación

Para tu futura defensa, debes llevar juiciosamente un record de toda la documentación precontractual, contractual y de ejecución de obra, que sirvan de material probatorio ante cualquier situación, debidamente almacenado y por el tiempo que dure la garantía legal de lo ejecutado, 10 años por estabilidad de obra y 1 año para acabados y líneas vitales. Estos documentos pueden ser:

Contrato de obra civil
Contrato de interventoría técnico administrativo de obra
Extractos de cuenta bancaria donde se tenían disponibles los recursos para ejecutar la obra, administrada con firmas compartidas entre dueño, constructor e interventor
Presupuesto inicial, presupuesto final, Balance Contable y Estado de resultados del ejercicio, es decir, todo lo atinente a la Contabilidad del Contrato.
Acta de inicio de Obra
Actas de Vecindad
Acta de especificaciones técnicas contratadas para la ejecución de obra y conciliación de equipos o productos instalados que están excepcionados de garantía por parte del constructor
Bitácora donde se plasme el avance de obra
Certificaciones de calidad para materiales de obra, por eso se recomienda adquirirlos con proveedores de reconocida trayectoria
Actas parciales de obra
Actas de comités técnicos de obra
Actas de comités de administración
Actas de supervisión y control urbano municipal
Acta de modificaciones de obra o de especificaciones técnicas
Acta de valoración de obras no contempladas, no previstas en el presupuesto, obras adicionales realizadas y autorizadas por el dueño, sobrecostos por decisiones judiciales o de las autoridades competentes.
Planos record de obra
Acta de terminación y liquidación de contrato

Si te das cuenta los anteriores documentos también son un registro de la Gestión que debes realizar antes, durante y después de la contratación y tener en cuenta lo que le he escuchado de la mayoría de abogados que he tenido que consultar para la defensa de mis intereses “el que tiene la prueba, tiene el derecho”, si cumples estas recomendaciones, puedes considerarte protegido frente al incumplimiento del contratante o ante el ejercicio abusivo de sus prerrogativas contractuales.

Ahora, qué acciones legales se pueden emprender en contra de un cliente, la única recomendación que puedo dar, es dejar definido en el contrato los mecanismos y reglas a seguir para la resolución de controversias en caso de presentarse diferencias entre las partes, por ejemplo: 1. Incluir mecanismos alternativos de solución de conflictos, tales como el arreglo directo, la amigable composición y la conciliación, con el objetivo de dar fin a la controversia de forma amistosa, ágil y de forma satisfactoria; 2. Incluir un proceso arbitral ante la Cámara de Comercio del domicilio principal de una de las partes, definiendo el número de árbitros, quien los elige, forma de decisión del litigio y como condición especial la obligatoriedad de cumplimiento de la decisión para cada una de las partes; y 3. Iniciar un proceso verbal ante la jurisdicción ordinaria con el fin de lograr el pago de la obra ejecutada no pagada, de las obras adicionales, los materiales comprados pero no usados, los sobrecostos por liquidación del personal contratado para la obra, las costas del proceso, la multa por incumplimiento del contrato, la indemnización por denuncia indebida de obras defectuosas, ejecución infundada de garantías con su consecuente daño emergente y el lucro cesante que está representado en lo que estimaba ganar el Constructor por la totalidad de la obra, o la pérdida de oportunidades por haber asumido esa obra y no otra o solicitar la indemnización de perjuicios.

Si el contratante es un Ingeniero Civil, Arquitecto, Constructor en Arquitectura o Ingeniería, podrás denunciarlo ante la COPNIA o CPNAA para que se investigue si en ejercicio de sus actividades, comete conductas infractoras del código de ética respectivo.

Como pudieron darse cuenta, un constructor puede precaver litigios futuros protegiéndose frente a contratantes abusivos, que mal utilizan las normas legales para sacar ventaja de las relaciones contractuales, es por eso que se debe tener un proceso documentado de control y atención a quejas, reclamos, denuncias y demandas, cerrando todas las posibles brechas que por nuestra preparación técnica, no tenemos alcance en conocimiento.

Es así como quedas enterado, acerca de las acciones legales puede emprender el constructor en contra de un cliente ventajoso, así que sigue estas recomendaciones y probablemente no dejaras de percibir utilidad en ejercicios contractuales de construcción de obra, ¡síguelas!

Te invitamos a conocer cuándo hacer un contrato de obra, para eso continúa con nuestro siguiente blog "Hagamos obras ideales" o si quieres ser enajenador de vivienda te invitamos a ver el blog "Quiero ser enajenador de vivienda".

Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,

Sus amigos,

Equipo D.V. Construcciones S.A.S.