Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Hagamos obras ideales”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Cuándo hacer un contrato de obra? o la secuencia de blogs “Quiero ser constructor de edificaciones” y “Quiero ser enajenador de vivienda”,
En esta oportunidad nos referiremos a los criterios que deberías tener en cuenta al momento de escoger un contratista de obra, y así prevenir dolores de cabeza durante la etapa de ejecución, terminación, entrega y recibo a satisfacción y liquidación del contrato.
Hagamos obras ideales: ¿cómo seleccionar un contratista de obra?
Como lo mencionamos en la publicación ¿Cuándo hacer un contrato de obra?, la ejecución de una obra propia o encomendada, es una oportunidad clara para poder confeccionarla pero trasladando ciertas responsabilidades a un tercero, tales como el manejo del presupuesto de obra, cronogramas y tiempos de ejecución, calidad e idoneidad de la edificación y sin defectos de fabricación, la compra de insumos y materiales, técnicas de fabricación, la consecución de maquinaria y equipo, el manejo de personal y las respectivas responsabilidades laborales, la atención de los entes de control municipales, conexión de las redes a los servicios públicos domiciliarios, etc.; pero se debe ser cuidadoso al momento de seleccionar un contratista, pues al momento de cotizar el trabajo se disfrazan de corderos mansos llenos de sabiduría en realizar, gestionar, organizar, ejecutar, controlar y vigilar, y al momento de tener el contrato en sus manos se convierten en fieras, expertos en sacar provecho, llenos de trucos, cobrando por lo que creíste que ya estaba pago y lo peor de todo: solo los ves el día de paga, pues están atiborrados de trabajo y usan tu dinero para tapar déficit de otras obras ¡mucho cuidado!
Cuando decidas la construcción de una obra, trata de tener claro tu visión de futuro con el proyecto, definidas tus necesidades, expectativas, objetivos de corto y largo plazo, un presupuesto estimado, estilo de construcción y materiales de tu gusto. Luego asesórate de profesionales expertos en Planeación Estratégica de Construcción de Extremo a Extremo, Estudios, Diseños y Solicitud de Permisos y Licencias, para que tengas previstas y controlados todos y cada uno de los requerimientos y estés seguro que puedes cumplir las normas de la municipalidad y la ley.
Ten en cuenta que estas empresas de Diseño y Legalización de Obras, también se apuntan a la confección de obras materiales, por lo que querrán ofrecerte adicionalmente estos servicios, puedes darles el chance de cotizar la construcción o mejor, ofrecerles la interventoría Técnica, Administrativa y financiera o la Supervisión Externa, invitando también al Planeador.
Un consejo: “Nadie hace rico a otra persona haciéndose pobre”, por lo que debes tener cuidado con los regalos y promociones, nada es gratis, la verdadera economía y satisfacción de la labor bien hecha, está en una buena planeación, una excelente contratación y la correcta ejecución del plan.
Con base en lo anterior, es prudente que el futuro constructor pueda contar con la mayor información de la obra, que la pueda interpretar de la manera adecuada y que sepa que eres una persona disciplinada y organizada, previamente asesorada y distante de improvisaciones, estas cualidades enmarcaran el trato con los aspirantes y sabrán de primera mano que es un negocio programado. Se debe
esperar una respuesta similar en su propuesta, so pena de quedar eliminados de evaluación.
Un contratista de obra, es un medio idóneo para alcanzar los objetivos esperados, y el trato con ellos debe partir del principio de la buena fe, personas con conocimiento, buena trayectoria, experiencia, capacidad para operar la obra y honestidad en la administración de recursos ajenos, por lo que merecen respeto y reconocimiento por el interés en presentar propuesta por el trabajo que deseas ejecutar.
Es ideal que entregues a los interesados la siguiente información:
Forma de entregar la oferta y causales de rechazo de la oferta
Descripción clara y precisa del Objeto contractual y Alcance de la relación
Dirección por si quieren Visitar a la obra
Documentos que harán parte del contrato, tales como: Diseño Urbanístico y Paisajista, Diseño Arquitectónico y de Construcción Sostenible, Diseño de elementos Estructurales y no estructurales, Estudio Geotécnicos, Diseños de elementos Mecánicos y Estructuras Especiales, Diseño Eléctrico y de Telecomunicaciones, Diseño Hidrosanitario y Contraincendios, Diseño de Red de Gas Domiciliario, Diseños Ambientales, Detalles constructivos singulares, Permisos municipales, Licencias de Construcción y demás particulares a cada construcción de acuerdo a su nivel de complejidad
Descripción detallada de la edificación a construir, todo de acuerdo a los documentos mencionados en el inciso anterior
Descripción detallada de las especificaciones técnicas y parámetros de construcción
Criterios para la Aceptación y Rechazo de la obra
Presupuesto detallado de obra discriminado por ítem, unidad de medida, y un estimativo de la cantidad inicial a contratar
Criterios de medición para la autorización de actas parciales y para la liquidación total de la obra
Criterios de Valoración de obra no prevista, no contemplada, forma de tasar su precio y forma de pago
Criterios de Valoración de obra adicional autorizadas por el contratante, forma de tasar su precio y forma de pago
Criterios de Valoración de sobrecostos en los que se tuvo que incurrir el constructor, por decisiones judiciales o de las autoridades competentes, forma de tasar su precio y forma de pago
Descripción de las condiciones de cómo y cuándo se realizarán retenciones económicas a título de calidad de obra
Declaración de autonomía jurídica, económica y laboral entre las partes
Prohibición de Cesión del contrato
Información de que todo lo expresado en la propuesta hace parte integral del contrato, en caso de ser seleccionado.
Garantías del contrato, Normativas técnicas a cumplir, Compromiso Medio Ambiental y Compromiso de Calidad
Condiciones para la Entrega de la Construcción
Indemnizaciones a las partes
Condición de declaración de leyes y normas que rigen el contrato
Forma de dirimir las diferencias que pudieran surgir entre las partes, durante el desarrollo o ejecución del contrato
Formas de comunicación y notificación
Condición de autonomía del contratista en la coordinación de la programación de obra, ejecución y puesta en marcha, duración, actas de iniciación, suspensión, reiniciación, terminación
Condiciones para la Suspensión Temporal del Contrato
Condiciones de Confidencialidad de las obras, si se tienen que proteger derechos intelectuales por ejecución de la obra
Sanciones por incumplimiento, incluyendo las previstas como excepciones al mismo
Formas de liquidación del contrato, incluyendo las de terminación anticipada
Enterar que la obra tendrá una interventoría técnica, administrativa y financiera, la cual operará dentro de las responsabilidades compartidas incluidas en la ley
El interesado debe entregar una propuesta donde informa lo siguiente:
Nombre, cédula para personas naturales o NIT para personas jurídicas, si actúa a nombre propio o como representante legal, dirección de notificación judicial, teléfono, correo electrónico, Página Web, cuenta de Facebook, twitter, Instagram.
Certificado de Existencia y Representación Legal para personas jurídicas
Registro Único Tributario
Certificado de pago de seguridad social y parafiscales de sus empleados
Experiencia en trabajos similares
Referencias de clientes, proveedores y subcontratistas
Aspectos fundamentales que los distinguen de la competencia
Con qué materiales comúnmente trabaja
Qué garantías propias ofrecerían con respecto al trabajo (en caso de ser seleccionados)
Equipo de obra propia disponible para la ejecución de los trabajos
Declaraciones juramentada de que tiene capacidad jurídica para contratar, y reúne las condiciones técnicas para obligarse a la ejecución de las obras objeto del contrato, que conoce y se hace responsable del cumplimiento de todos los permisos y licencias expedidas por la autoridad municipal, para la ejecución de la obra civil que por medio del futuro contrato se construirá
Presupuesto detallado de obra
La duración del contrato y programación detallada de tiempos de ejecución
Valor Total de la Obra y Forma de Pago requerida para cumplir con lo programado
Explicación de cómo hará Control de Riesgos, Calidad, Seguridad Industrial e Higiene, Vigilancia de obra, Bioseguridad
Numeración del Personal técnico y profesional que estará a cargo de la obra
Dentro de la evaluación de los interesados, es importante separar la información recibida y evaluarla mediante asignación de puntuaciones y de acuerdo al criterio del dueño o su asesor en planeación (precio más bajo, mayor experiencia, mejor reputación, etc.). Luego llama a los que te interese contratar, haz una reunión y valida los puntos donde tengan deficiencias. Ajusta y Optimiza las valoraciones y haz un Comparativo definitivo.
Una vez acordado todo lo anterior, ordénale al profesional en derecho civil y comercial plasmar todo lo documentado y convenido verbalmente en un contrato (no olvides ver la publicación ¿Cuándo hacer un contrato de obra?), revisa cuidadosamente la minuta y en señal de asentimiento, firma.
Para entrar a la obra, el contratista debe entregar toda la documentación relativa al personal, seguridad industrial e higiene, al comité de administración donde participa con el dueño y el interventor o supervisor, luego se suscribe el acta de inicio de obra de acuerdo a la planificación detallada de tiempos de ejecución y se da apertura a la cuenta bancaria de depósito de los recursos para ejecutar la obra. En cada caso particular, se debe estudiar la posibilidad de entregar anticipo.
Un segundo consejo, Nunca dejes entrar a la obra el contratista sin el lleno de los requisitos legales para hacerlo, y debes colocar una cláusula de terminación y liquidación de contrato, sí el contratista insiste o lo hace deliberadamente, no olvidar la solidaridad del propietario del proyecto.
Un tercer consejo, Nunca empieces un segundo contrato con el contratista, sin haber liquidado el primero.
Como pudieron darse cuenta, la elección de un contratista depende de la cantidad de información que seas capaz de proveer a los interesados. Hacer una convocatoria pública o invitar contratistas, te dará mucha mayor oportunidad de escoger el que mejor se adapte a las necesidades de la obra, partiendo de que toda persona o entidad que presta servicios de construcción, debe estar legalmente constituida y por defecto obligada a tener experiencia y capacidad para construir (no dejes de ver el blog: Quiero ser constructor de edificaciones ¿Qué puede exigir legalmente un cliente?).
Es así como quedas enterado, de cómo seleccionar un contratista de obra y cuáles son los pasos fundamentales para su elección, tenerlos en cuenta evitará que tengas traumatismos en el desarrollo de la obra, ¡conócelas!
Te invitamos a conocer los Tips para valorar un contratista de obra, para eso continúa con nuestra siguiente publicación.
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo D.V. Construcciones S.A.S.