Hola a todos, muchas gracias por continuar con la secuencia de nuestro blog “Quiero ser enajenador de vivienda”, y si es tu primera visita, te recomiendo ver ¿Qué debo hacer? ¿Cómo empezar? y ¿Cómo alcanzó el cumplimiento de requisitos? Pero no te quedes con esta información, es importante aprender de la secuencia de los blogs “Hagamos obras ideales” y “Quiero ser constructor de edificaciones”. También puedes ver “¿Puedo ser un constructor en época de confinamiento obligatorio?”
En esta oportunidad nos referiremos a las garantías que debe otorgar el enajenador de vivienda durante el desarrollo de actividades de venta de edificaciones residenciales, ¡vamos!
Quiero ser enajenador de vivienda, ¿Qué garantías debo otorgar?
Con relación a las garantías, los enajenadores dentro de su obligación de dar o hacer, deben responder por las condiciones de calidad e idoneidad, seguridad y buen funcionamiento del inmueble vendido y cumpliendo con las características prometidas desde la etapa de anuncio y promoción. Estas garantías pueden ser:
Las legalmente exigibles (contenidas en normas técnicas, reglamentos técnicos, códigos).
Las pactadas contractualmente.
Las anunciadas.
Las que contemplan condiciones ordinarias y habituales del mercado.
La garantía incluye la obligación de realizar las siguientes actividades, de acuerdo al Decreto 735 de 2013:
La reparación gratuita de los defectos del inmueble.
El cambio del inmueble a costa del enajenador, puede llegar hasta la demolición y vuelta a construir.
La devolución del dinero en caso de no ser posible la reparación del inmueble o de repetirse la falla, razón por la cual el inmueble quede inhabitable.
Entregar el manual de instrucciones y asistencia técnica de los accesorios instalados en el inmueble.
Contar con la mano de obra capacitada para ofrecer servicio y asistencia técnica, durante la etapa post contractual, aún después de vencida la garantía.
La entrega material del bien en forma oportuna.
Al igual que el Constructor, el que enajena vivienda es solidario en la obligación de otorgar garantía legal (artículo 8 de la ley 1480 de 2011) a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros, entre otros (artículo 2 de la Ley 1796 de 2016 y Decreto 282 de febrero 21 de 2019), y que comprende estabilidad de la obra por diez (10) años y los acabados y líneas vitales por un (1) año, además de cubrir (reparar, resarcir) los perjuicios patrimoniales (No extra patrimoniales) causados a los propietarios (extendiéndose a terceros adquirentes por ser una garantía indisoluble y generalmente ligada al edificio, que no desaparece por las enajenaciones que del mismo o parte de él se hagan), en caso de ser declarados responsables (artículo 2351 del Código Civil) por motivo de que la edificación construida perezca o amenazar ruina, dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la certificación Técnica de Ocupación de la vivienda nueva, siempre que tal situación obedezca a vicios de la construcción, del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o de los materiales (numeral 3 articulo 2060 del código civil).
La obligación de resarcir los perjuicios patrimoniales también será exigible para todas las unidades de vivienda, en los proyectos de uso mixto que incluyan vivienda, incluyéndose sobre los bienes comunes en propiedades horizontales.
Los retrasos injustificados en la entrega del inmueble, medidos con respecto al tiempo acordado en las promesas de compraventa, también es un aspecto incluido en la garantía legal (artículo 11 de la Ley 1480 de 2011).
Otra posibilidad de cubrir perjuicios patrimoniales durante la ejecución de su actividad, proviene de transeúntes, visitantes de la obra con los que no se tiene una relación contractual o vecinos que buscan la protección de sus derechos yresarcimiento de los daños acaecidos por ruina de la construcción (artículos 988, 990 y 991 del Código Civily atendiendo las responsabilidades de los daños que ocasione su ruina de acuerdo al Artículo 2350 de la misma norma). Pero si los daños provienen de la demolición de una obra pensemos en que estamos demoliendo para luego construir sobre el mismo terreno, la norma aplicable será el Artículo 2356 del C.C. pues estamos frente a una actividad peligrosa:” Por regla general todo daño que pueda imputarse a malicia o negligencia de otra persona debe ser reparado por ésta. …”. Si el daño ocasionado al tercero es durante la construcción, el artículo llamado a producir efectos es el 2341 del C.C. “El que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga por la culpa o el delito cometido” Este es otro caso de responsabilidad objetiva y volvemos a lo dicho para actividades peligrosas. Si la ruina se produce después de la entrega y durante el decenio de garantía y como resultado de vicio oculto por remisión del artículo anterior iremos al Artículo 2060 ejusdem.
Existe la obligación de saneamiento a cargo del enajenador de vivienda en caso de que se presenten vicios ocultos en la construcción, conforme a las reglas que rigen la compraventa en el código civil (artículo 1914 y siguientes del Código Civil y artículo 934 del Código de Comercio).
Dentro de las condiciones mínimas de la vivienda de interés social, los vendedores están obligados a constituir una póliza de calidad y estabilidad de los inmuebles que enajenan (sentencia C-444 de 2009 Corte Constitucional).
Es así como quedas enterado, acerca de las garantías que debe otorgar un enajenador de vivienda, ignorarlas es una mala decisión, ¡apréndelas!
Te invitamos a conocer las sanciones al enajenador de vivienda, para eso continúa con nuestra siguiente publicación.
Recuerda que esta es una opinión personal sobre el tema, por lo que te invitamos a completarla, añadiendo más valor,
Sus amigos,
Equipo de D.V. Construcciones S.A.S.